Jaki sposób rozliczenia z fiskusem wybrać?
Posiadając mieszkanie na wynajem i wykorzystując je do dodatkowego dochodu, musimy liczyć się z koniecznością rozliczania go z fiskusem, czyli płacenia podatku.
Nikt z nas nie lubi ich płacić, ale niestety są obowiązkowe. Oczywiście nie namawiam do niepłacenia, lecz do bardziej roztropnego podejścia. Na co dzień płacimy bardzo dużo podatków, w każdym towarze, usłudze czy nawet najmniejszym zakupie, a więc po co dokładać ich więcej? I co najważniejsze, jak rozliczać się z Urzędem skarbowym? 🙂
Wynajmując mieszkanie, możemy się rozliczyć z fiskusem na dwa sposoby. Dotyczy to najmu prywatnego, czyli nieprowadzonego jako działalność:
- na zasadach ogólnych,
- ryczałtem.
Wielu właścicieli rozlicza się ryczałtem, ponieważ myślą, że tak jest dla nich lepiej. Ja preferuję zasady ogólne, ale wybór należy do Was. W celu podjęcia właściwej decyzji trzeba mieć wiedzę na temat każdego z wariantów, żeby wybrać ten optymalny.
Na czym polega rozliczanie się ryczałtem i dlaczego wybiera go wielu właścicieli mieszkań?
Rozliczając się ryczałtem, właściciel mieszkania płaci 8,5% od przychodów z najmu. Pod warunkiem, że nie przekracza 100.000 złotych przychodu z najmu w całym roku kalendarzowym, jeżeli przekroczy tę wartość, to podatek wzrasta do 12,5% od przychodu.
Wydaje się, że takie podejście jest proste i dla nas korzystne, ale nie do końca. Znaczącym elementem jest tutaj słowo „przychód”, ponieważ od tej wielkości dopiero liczymy nasz podatek. Za przychód rozumiane jest wszystko to, co wpływa od najemców na nasze konto. To pierwszy element, który trzeba rozważyć, aby ocenić wielkość swojego podatku. Kolejną rzeczą, która zniechęca mnie do korzystania z rozliczania się ryczałtem, jest to, iż nie możemy odliczyć sobie żadnych wydatków związanych z naszym wynajmowanym mieszkaniem. Jeżeli po najemcach potrzebujemy pomalować mieszkanie, wyprać zabrudzony dywan czy wymienić firanki, to wtedy wszystkie związane z tym koszta są dla nas po prostu obciążeniem.
W przypadku gdy wasze mieszkanie ostatni remont lub odświeżenie miało za czasów Gierka, to może i taki sposób rozliczania się z US będzie dobry. Aczkolwiek, jeśli dbacie o to, by mieszkanie zachowało przyjęte standardy, to proponuję zastanowić się nad wyborem innego sposobu rozliczania najmu.
Na czym polega rozliczanie najmu na zasadach ogólnych, czyli zgodnie ze skalą podatkową?
W tym przypadku wysokość podatku obliczamy z dochodu (przychód minus koszty). Przy dochodach do kwoty 85 528 zł wynosi on 17%, a od nadwyżki ponad tę sumę płacimy podatek 32%. Dzięki temu wszelkie nakłady ponoszone na nasze mieszkanie możemy odliczyć od przychodu, m.in. rachunki za media (jeśli to my je płacimy), naprawy czy remonty.
Często odjęcie powyższych wydatków znacząco obniża nasz dochód, przez co powoduje zmniejszenie podstawy naszego podatku. Jeżeli mieszkanie kupiliśmy na kredyt hipoteczny, to również część raty możemy wliczyć w te koszta.
Jak sami widzicie, każdy musi sobie obliczyć, który sposób rozliczenia będzie dla niego najkorzystniejszy.
Wybrać ryczałt i mieć wszystko z głowy czy wybrać zasady ogólne? Nie ma tu jednej właściwej odpowiedzi. Jeden wybierze ryczałt, ponieważ chce budować swoją zdolność kredytową, a inny zasady ogólne, gdyż w tym roku czeka go kosztowny remont lub wymiana sprzętu w mieszkaniu.
Najem prywatny – ryczałt (od przychodu):
Najem prywatny – zasady ogólne (od dochodu):
Wszystkie powyższe informacje dotyczą najmu prywatnego, czyli takiego, który nie jest prowadzony jako działalność gospodarcza.
Dla osób prowadzących najem jako swoją działalność gospodarczą, dochodzi jeszcze możliwość rozliczania zgodnie z podatkiem liniowym, oprócz wyżej wymienionych wariantów. Nie będę się zagłębiał w kwestie dotyczące rozliczania się przy prowadzeniu działalności, ponieważ od tego są doradcy podatkowi.
Ten artykuł został napisany w 2021 roku. Proszę wziąć pod uwagę, iż przepisy mogą ulec zmianie, a ja nie jestem doradcą podatkowym. Staram się jedynie przybliżyć każdemu z Was podstawowe kwestie związane z tym tematem.
Andrzej Pieczykolan
