Jeżeli zastanawiacie się, czy wynajem jest dla Was, to koniecznie przeczytajcie dzisiejszy wpis, który rozwieje Wasze wszystkie wątpliwości.
Wynajem mieszkania nie jest dla wszystkich. Jedni będą się w tym czuli wyśmienicie, a inni będą przeżywali horror. Jeżeli macie mieszkanie, kupiliście, odziedziczyliście lub uzyskaliście w inny sposób, to musicie się przygotować do jego wynajmu. Podobnie jest w przypadku, gdy chcesz kupić mieszkanie, by je wynająć i czerpać z tego zyski, ale musicie mieć to na uwadze od samego początku.
Pierwsze kroki trzeba podjąć już na etapie wyboru takiego mieszkania. Weźcie pod uwagę następujące rzeczy:
- lokalizację,
- powierzchnię,
- budownictwo,
- cenę,
- klienta docelowego.
Wszystkie te elementy będą miały istotny wpływ na zysk, jaki będzie przynosiło Wasze mieszkanie.
Zacznę od ostatniego, czyli wyboru najemcy, to istotny element podczas poszukiwania mieszkania do zakupu. Inne mieszkanie wybierzemy dla studentów, a inne dla rodziny z dzieckiem lub singla.
Dla studentów będzie istotna lokalizacja, bo im bliżej uczelni, tym lepiej. Dodatkowo ważnym aspektem będzie cena. Rodzina z dziećmi będzie chciała mieć więcej miejsca, oddzielną sypialnię dla rodziców, szybki dojazd do szkoły lub przedszkola.
Jak widzicie, każda z tych grup ma inne wymagania i oczekiwania dotyczące mieszkania. Bardzo ważnym elementem jest określenie tego na samym początku podejmowania decyzji o zakupie mieszkania na wynajem.
Lokalizacja – jeżeli mieszkanie będzie w złej lokalizacji to powstanie problem ze znalezieniem najemcy lub będzie trzeba obniżyć jego cenę.
Jeżeli nie zostanie wynajęte, to będziecie ponosili straty i nie zarobicie na jego wynajmie. Jeżeli jednak zostanie wynajęte, ale za mniejszą kwotę, to również poniesiecie stratę Waszych zainwestowanych pieniędzy w mieszkanie.
Powierzchnia mieszkania będzie podyktowana posiadanym przez nas kapitałem na jego zakup, jak również przyszłym najemcą. Dla singla może to być studio, a dla rodziny dwa pokoje.
Kolejnym aspektem, nad którym należy się zastanowić, jest rodzaj budownictwa. Wybierzecie kamienicę, stare budownictwo czy nowe?
W kamienicy możecie napotkać więcej wyzwań: droższy remont, zaniedbana klatka, wyższe koszty utrzymania itp. Mieszkania w starym budownictwie często są zaniedbane i bloki nie wyglądają najlepiej. Oczywiście nie jest to normą. Nowe budownictwo to wyższe opłaty i nieopłacalność pod względem podatkowym, jak również gorsza lokalizacja.
Wymieniłem wady, ale są oczywiście też zalety tych 3 przykładowych rodzajów usytuowania lokali mieszkalnych. Kamienica bardzo często jest zlokalizowana w centrum miasta, ma swój klimat i po dobrze wykonanym remoncie będzie ją można wynająć w zdecydowanie wyższej kwocie niż inne mieszkania. Stare budownictwo zazwyczaj ma dobrze urządzoną niezbędną infrastrukturę (szkoły, sklepy, przychodnie, komunikację miejską). Zaletą starego budownictwa jest też to, że ściany nie będą pękać, bo budynek już dawno osiadł. Remont w starym budownictwie nie zaskoczy ekipy remontowej, ponieważ większość mieszkań ma taki sam układ i stan. Nowe budownictwo to gwarancja czystych klatek, nowego wykończenia, jak również zadbanych terenów wokół budynku, co przekłada się na atrakcyjność mieszkania.
Jak najbardziej cena jest ważną kwestią naszej przyszłej inwestycji i nie chodzi mi tutaj tylko o to, czy stać nas na to mieszkanie (chociaż to jest też ważne), lecz o stopę zwrotu generowaną z mieszkania.
Przykład:
| Cena mieszkania | Gotówka | Kredyt | Opłaty | Cena najmu | Rata kredytu | Stopa zwrotu |
| 400000 | 400000 | 0 | 600 | 2500 | 0 | 5,7% |
| 400000 | 40000 | 320000 | 600 | 2500 | 1585 | 9,4% |
Jak wynika z powyższego przykładu, stopa zwrotu z zainwestowanych pieniędzy jest wyższa przy zakupie na kredyt. Wiąże się to z tym, iż wkładamy mniej swoich pieniędzy w zakup. Na temat kupowania na kredyt czy za gotówkę wypowiem się innym razem. W podanym przykładzie wartości są przybliżone i mają dać tylko i wyłącznie pogląd na stopę zwrotu.
Jeżeli mieszkanie będzie w złej lokalizacji, to będziemy otrzymywali mniejszą kwotę od najemców, więc stopa zwrotu też będzie mniejsza, a co za tym idzie liczba pieniędzy, jaka pozostanie w naszej kieszeni, okaże się niższa.
Na to, aby najem był opłacalny, składa się wiele aspektów, które dobrze wziąć pod uwagę. Podałem tutaj te podstawowe, ale jednocześnie bardzo ważne kwestie, które trzeba rozważyć i dobrze zaplanować. Jest to oczywiście dopiero początek drogi do tego, by nasz najem był korzystny. Jeżeli podejdziecie do tego na poważnie, to na pewno się uda.
Co przemawia za najmem? Lokata kapitału w coś, co w szerszej perspektywie nie traci na wartości. Naszych oszczędności nie zjada inflacja ani ujemne oprocentowanie. W razie potrzeby możemy je sprzedać w dość krótkim czasie. Mieszkanie może się stać źródłem naszej przyszłej emerytury. Budujemy w ten sposób nasz dodatkowy dochód. Jeżeli jednak nie macie na to czasu i chęci to lepiej się za to nie zabierać, bo może to przynieść wiele frustracji i problemów.
Inne kwestie dotyczące najmu będę poruszał w kolejnych wpisach. Jeżeli macie jakieś pytania lub jesteście zainteresowani konkretną kwestią z dziedziny nieruchomości, to zapraszam do kontaktu lub bezpłatnej konsultacji.
Andrzej Pieczykolan
