Który rodzaj najmu wybrać?
Dzisiaj chciałbym poruszyć temat, jaki formalny rodzaj najmu wybrać, aby był dla nas najkorzystniejszy. W tym celu przedstawię, jakie są rodzaje najmu oraz przybliżę ich wady i zalety.
Do najczęściej spotykanych rodzajów umów najmu należą:
- umowa na czas oznaczony,
- umowa na czas nieoznaczony,
- umowa najmu okazjonalnego,
- umowa najmu instytucjonalnego.
Zanim zacznę opisywać poszczególne rodzaje umów, chcę zaznaczyć, że wszystkie z nich dotyczą formy pisemnej. Dodam również, że zgodnie z obowiązującym obecnie prawem umowa ustna jest również wiążąca. Z wiadomych przyczyn jej nie polecam, ale jak najbardziej jest ona zgodna z prawem.
Umowa na czas oznaczony, a potocznie nazywana na czas określony jest bardzo często spotykaną umową najmu. Niestety zazwyczaj jest to jak najszybciej pobrana umowa z internetu mieszcząca się na dwóch stronach i mająca chronić właściciela przed potencjalnym nieuczciwym najemcą. Jak ktoś kiedyś trafnie powiedział „Umowę sporządza się na złe czasy, a nie na dobre”. Podpisuję się pod tym obiema rękami i nogami. 😉
Jeżeli nic złego nie dzieje się podczas najmu, czyli najemca płaci na czas, nie stwarza problemów, dba o mieszkanie itp., to umowa może być schowana na dnie szafy. Niestety, gdy dzieje się całkiem odwrotnie, to wtedy umowa staje się najlepszą tarczą obronną. Umowa ta zawierana jest na konkretny okres, czyli obowiązuje nas od dnia do dnia. Najczęściej spotykany jest okres 1 roku. Należy tutaj zaznaczyć, że umowa podpisana na okres przekraczający 10 lat, staje się automatycznie umową na czas nieoznaczony. Jeżeli podpisaliście taką umowę z myślą, że jest to umowa na czas oznaczony, to niestety jesteście w błędzie.
Kolejnym ważnym elementem jest rozwiązanie takiej umowy. O ile w treści umowy nie opiszecie konkretnych sytuacji, w jakich taka umowa może zostać rozwiązana, to obowiązuje ona obie strony do ostatniego dnia jej trwania.
Jest to postrzegane jako plus, jak i minus takiej umowy. Jeżeli nie planujecie pozbywać się danego mieszkania przez długi okres, to wtedy będzie to plusem. Natomiast może zdarzyć się sytuacja, że będziecie musieli szybko sprzedać nieruchomość, to taki zapis może okazać się problematyczny. Oczywiście nie chcę tego generalizować, ponieważ każdy przypadek jest inny, ale warto mieć to na uwadze.
Jeżeli wspomniana umowa jest dobrze sformułowana i zawiera wszelkie niezbędne zapisy, to może być świetną umową najmu. W przypadku gdy jest pobrana z internetu bez wcześniejszego przeczytania, to lepiej oddać tę sprawę w ręce specjalisty.
Umowa na czas nieoznaczony jest bardzo podobna do umowy na czas oznaczony z wyjątkiem okresu, na jaki zostanie podpisana. 🙂
Taka umowa ma najczęściej miesięczny okres wypowiedzenia i często jest to zadowalający okres dla obu stron umowy. Weźcie jednak pod uwagę sytuację, gdy wynajęliście mieszkanie nowemu najemcy, podpisując taką umowę. Szczęśliwi zaczynacie już planować, na co wydacie pieniądze z wynajmu Waszego mieszkania, a tu najemca dzwoni i informuje Was, że chce rozwiązać umowę zgodnie z ustalonym miesięcznym okresem wypowiedzenia. Powodem może być cokolwiek – znalazł lepsze, tańsze, w dogodniejszej lokalizacji mieszkanie lub inna i tylko jemu znana przyczyna. Ponownie stajecie przed wyzwaniem poszukiwania nowego najemcy. Zamieszczanie ogłoszeń, odbieranie telefonów, umawianie się na prezentacje w lokalu i w końcu podpisanie umowy. Trzeba przyznać, to masa pracy. Jak sami widzicie, nie zawsze taki wybór będzie dla Was najlepszy. Jeżeli jednak takie mieszkanie będzie Wam potrzebne lub planujecie jego sprzedaż, a do tego czasu chcecie je wynajmować, to taka umowa będzie odpowiednim rozwiązaniem.
Umowa najmu okazjonalnego jest umową zawieraną w formie aktu notarialnego. Jej głównym założeniem jest ochrona właściciela w przypadku, gdyby najemca stał się niewypłacalny. W tej umowie najemca poddaje się egzekucji oraz wskazuje mieszkanie/dom, do którego może zostać eksmitowany w przypadku gdy przestanie płacić za najem naszego mieszkania. Najczęściej umowę w formie aktu notarialnego przygotowuje notariusz, u którego taki akt będzie podpisywany. Najemca musi dostarczyć podpisane oświadczenie o poddaniu się egzekucji oraz zgodę właściciela nieruchomości, do której będzie miał być eksmitowany w przypadku niewywiązywania się z zapisów umowy dotyczących uiszczania opłat. Ta forma umowy najmu jest dla osób, które nie mają doświadczenia w tej dziedzinie, jak również wolą oddać to w ręce specjalistów i mieć poczucie większego bezpieczeństwa. Wadą takiego sposobu jest kwestia opłaty za akt notarialny, jak również to, że bardzo dużo osób nie wie, z czym się wiąże taka umowa i boją się ją podpisywać. Jeśli chodzi o opłatę za akt notarialny, to jestem zdania, że może go pokryć właściciel. Nie jest to wielka kwota (w większych miastach jest to koszt 200–300 zł), więc nie uszczupli za bardzo naszej kieszeni. Można również dogadać się z najemcą, że koszty dzielicie po połowie (jeżeli najemca na to przystanie).
Wszystkie powyższe formy umowy najmu dotyczącą sytuacji, kiedy wynajmującym jest osoba prywatna. Jeżeli wynajmującym jest firma, to stosuje się ostatni rodzaj umowy, który wymieniłem na początku – umowa najmu instytucjonalnego.
Umowa najmu instytucjonalnego dotyczy przedsiębiorców, którzy zajmują się zawodowo wynajmem mieszkań. Różni się ona od najmu okazjonalnego tym, że najemca nie musi wskazywać lokalu, do którego ma być eksmitowany. Jest zawierana na czas nieoznaczony. Stroną umowy nie musi być właściciel (np. przy podnajmach). Mniej formalności, ponieważ całą umowę sporządza i przygotowuje notariusz. Jak widzicie, są różne możliwości i to od nas zależy jaka umowa najmu jest dla Was najlepsza. Najważniejsze jest to, aby najem przyniósł wam jak najwięcej radości i jednocześnie mało kłopotów.
Andrzej Pieczykolan
